Rentabilidad bruta y neta: qué queda de verdad
Las rentabilidades que publican las promotoras son brutas. Entre ese número y lo que llega a su cuenta hay cuatro descuentos, y todos se pueden calcular antes de comprar.
La cifra bruta y de dónde sale
La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el precio de compra. Un apartamento de US$300,000 que renta US$2,000 al mes da US$24,000 al año, es decir un 8% bruto.
Ese 8% supone ocupación completa y ningún gasto. Ninguna de las dos cosas ocurre.
Los cuatro descuentos
Ocupación. En renta corta, una ocupación del 65% a 75% es un supuesto realista en la ciudad de Panamá. En renta tradicional el equivalente es el mes o dos de vacancia entre inquilinos y el costo de volver a colocar.
Mantenimiento del edificio. La cuota de PH se cobra por metro cuadrado y en torres nuevas con amenidades amplias suele situarse entre US$2 y US$3.50 por m² al mes. Sobre 90 m², eso es entre US$2,160 y US$3,780 al año.
Administración. Si no va a gestionar usted el arrendamiento, un operador de renta corta cobra habitualmente entre 18% y 25% de lo facturado; un administrador de renta tradicional, alrededor de un mes de renta al año.
Impuesto de inmueble. Si el apartamento no es su vivienda principal, la franja exonerada es de B/.30,000 y la tasa va de 0.6% a 1% según el valor registrado.
Qué queda
Tomando el mismo apartamento de US$300,000 a US$2,000 mensuales: con 70% de ocupación la renta anual baja a US$16,800. Restando una cuota de PH de US$2,700, una administración del 20% sobre lo facturado y el impuesto de inmueble, el neto se acerca a US$10,700, es decir alrededor de 3.6% sobre el precio de compra.
No es el 8% del folleto, y no significa que la inversión sea mala: significa que el número que hay que comparar entre proyectos es el neto, no el bruto. Dos proyectos con el mismo bruto pueden separarse un punto entero de neto según la cuota de mantenimiento y el modelo de administración.
A esto no se le ha restado el financiamiento, ni sumado la plusvalía, que en preventa suele ser la parte más relevante del retorno.
Qué preguntar antes de comprar
La cuota de mantenimiento estimada por metro cuadrado, por escrito.
Si el edificio opera pool hotelero, qué porcentaje retiene el operador y qué gastos quedan del lado del propietario.
Qué renta mensual están logrando hoy unidades comparables en la misma zona, no la proyección del folleto.
El plan de pagos completo hasta la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta es la renta anual dividida entre el precio, sin descontar nada. La neta resta vacancia, cuota de mantenimiento, administración e impuesto de inmueble. La diferencia entre una y otra suele ser de varios puntos.
¿Cuánto cobra la administración de una renta corta en Panamá?
Un operador de renta corta cobra habitualmente entre 18% y 25% de lo facturado. En un pool hotelero el porcentaje lo fija el operador del edificio y conviene pedirlo por escrito junto con el reparto de gastos.
¿Cuánto es la cuota de mantenimiento en una torre nueva?
Se cobra por metro cuadrado y en torres nuevas con amenidades amplias suele ir de US$2 a US$3.50 por m² al mes. Es una de las dos variables que más separan el neto de dos proyectos con el mismo bruto.
Fuentes
- Ley 66 de 17 de octubre de 2017, en materia de impuesto de inmuebles.
- Rangos de ocupación, cuota de mantenimiento y administración: referencias de mercado en la ciudad de Panamá, no cifras contractuales.
Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y las tasas citadas pueden cambiar. Verifique con un abogado idóneo en la República de Panamá antes de tomar una decisión.
¿Aplica esto a su caso?
Cuénteme qué está buscando y le devuelvo los proyectos que encajan, con los números de cada uno.